房地产服务商标近似与否的认定
〖2012-12-24 8:37:47时〗 中国商标专网提供
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新闻来源：中国知识产权报 信息整理编辑：亦晨
本案要旨
因所购买的商品或服务价值、用途等不同，消费者施加的注意力也必然有所区别。因此，对于为房地产等大宗商品提供服务的商标而言，不能简单地以被控侵权标识与注册商标存在部分相同之处来认定两者构成近似，进而认定易使相关公众对商品或服务的来源产生误认，而应该结合上述商业标识所使用的具体商品或服务的特殊性、消费者所施加的注意力的高低等因素予以综合判断和认定。
案情
雅居乐地产置业有限公司（下称雅居乐公司）系第1433668号注册商标权人。该商标核定使用的服务为第36类住所（公寓）、不动产代理、艺术品估价、典当等。该商标是图文上下组合商标，上部为图案，占三分之二的位置；下部为“雅居乐”文字，占三分之一的位置。该商标分别于2005年和2008年被评为广东省著名商标，于2011年5月被认定为驰名商标。
南京雅居乐房地产开发有限公司（下称南京雅居乐公司）在南京市开发了“雅居乐花园”住宅小区。2010年，南京“雅居乐花园”楼盘的销售均价在2万元。南京雅居乐公司的投资股东为迪扬有限公司（台港澳企业）。雅居乐公司陈述其以普通许可方式许可南京雅居乐公司使用涉案商标。
南京金羚房地产开发有限公司（下称金羚公司）开发了“乐居雅花园”住宅小区。2010年7月9日，南京市人民政府批复同意将该居民住宅区命名为“乐居雅花园”。该楼盘的开盘销售均价为7000多元，一部分作为地方政府拆迁安置房销售。金羚公司在其散发的宣传页中，对所售楼盘的描述为“金羚·地产；乐居雅花园”。在楼盘销售中心外墙上有“乐居雅花园”字样；玻璃门上有“金羚·乐居雅”文字；售楼中心内墙壁上的宣传画中有“金羚·乐居雅”文字。在楼盘现场有宣传广告牌中有“金羚·乐居雅”、“欢迎光临乐居雅花园”等文字。
雅居乐公司认为，“雅居乐”文字是其注册商标的主要部分，金羚公司使用的“乐居雅”与“雅居乐”仅是文字顺序不同，两者已构成近似，足以使相关公众产生混淆。请求法院判定金羚公司使用“乐居雅”命名楼盘的行为构成对雅居乐公司的注册商标权的侵犯，并要求金羚公司承担相应的民事责任。
判决
南京市中级人民法院认为，不动产的特殊性决定了房地产商为销售、管理房地产所申请的服务商标对消费者购房选择的影响力非常有限。房地产的销售以签订书面合同为交易成立要件，消费者一般都是直接与开发商接触，即使在起初的洽谈过程中消费者并不十分明确楼盘的开发商是谁，但至迟在合同订立阶段，消费者理应可以知晓商品房的来源；相关消费者亲临金羚公司售楼中心，在明确知道“乐居雅花园”的具体开发商的特定情形下，施以一般注意力，不会将“乐居雅花园”与雅居乐公司的涉案商标产生误认或联想。故金羚公司将其楼盘命名为“乐居雅花园”的行为不构成商标侵权。但金羚公司使用“金羚·乐居雅”宣传用语进行促销的行为，会导致相关公众与雅居乐公司的涉案商标产生混淆和误认。因此其侵犯了雅居乐公司的注册商标专用权，应承担相应的法律责任。综上，依照我国商标法的有关规定，判决金羚公司立即停止使用“金羚·乐居雅”字样进行宣传促销行为并赔偿雅居乐公司经济损失5万元。
雅居乐公司和金羚公司均提起上诉。
江苏省高级人民法院认为，“乐居雅”与“雅居乐”虽然由3个相同的汉字组成，存在近似之处，但从商标法的意义上看，不宜认定两者构成近似。故金羚公司使用“乐居雅”为其楼盘名称，并未侵犯雅居乐公司涉案商标权，其当然也有权在其售楼广告中使用“乐居雅”这一楼盘名称，故金羚公司使用“金羚·乐居雅”宣传用语的行为同样不构成商标侵权。依照商标法第五十二条，判决：撤销一审判决，驳回雅居乐公司的诉讼请求。
评析
首先，本案中“雅居乐”与“乐居雅”两个标识虽然都包含有“雅”、“居”、“乐”3个汉字，但一旦作为商标使用，上述3个字就共同组成了一个词，对该词组的呼叫是普通消费者对该商标的重要认知和识别方式，而“雅居乐”和“乐居雅”的呼叫存在着很大差别。雅居乐公司主张，其“雅居乐”中文文字顺读、反读均可以，但是众所周知，在当代，只有在特殊情况下公众才会对中文进行反读，如老字号的匾额等。而本案中，“乐居雅”的使用方式是与“花园”或“金羚”相连，如“乐居雅花园”、“金羚·乐居雅”，公众没有任何理由进行反读。综上，“乐居雅”与“雅居乐”虽然由3个相同的汉字组成，存在构成要素上的近似之处，但从商标法意义上看，不宜认定两者构成近似。其次，即使“乐居雅”与“雅居乐”存在构成要素上的近似，在客观上也不可能导致消费者混淆。其一，对于中国的普通消费者而言，购买房屋往往是家庭最大的一宗消费，很多人倾其所有甚至举债购房，所以购房者对房屋的相关信息一般都施以高度注意力，不可能将“乐居雅”误认作“雅居乐”；其二，购房者均系根据自己可支配财力，综合考虑生活方便（房屋所处地段）和房屋价格、结构等因素确定初步购买意向，只有在上述因素基本一致的情况下，开发商的商誉及品牌才会对消费者的选择产生影响。本案中，南京“雅居乐花园”与“乐居雅花园”两处楼盘在地段、结构、造价、售价方面存在巨大差别，购买群体截然不同，客观上也不存在混淆的后果。综上，在商品房销售领域，“乐居雅”与“雅居乐”两个商业标识虽然存在近似之处，但不会导致消费者误认，故金羚公司使用“乐居雅”为其楼盘名称，没有侵犯雅居乐公司涉案注册商标专用权。
关于金羚公司在广告用语中使用“乐居雅”三字是否侵犯雅居乐公司的涉案注册商标专用权问题。首先，在本案一审中，雅居乐公司指控的是金羚公司将其楼盘命名为“乐居雅”构成侵权，并未指控金羚公司在广告用语中使用“乐居雅”三字侵犯雅居乐公司的涉案注册商标专用权，故一审法院就此作出认定，属超出当事人的诉讼请求。其次，由于金羚公司使用“乐居雅”为其楼盘名称，并不侵犯雅居乐公司涉案商标权，其当然也有权在其售楼广告中使用“乐居雅”这一楼盘名称。原审判决一方面认定金羚公司将其楼盘命名为“乐居雅花园”的行为不构成商标侵权，一方面又以金羚公司使用的“金羚·乐居雅”广告用语突出了“乐居雅”三字为由，认定会导致相关公众产生混淆和误认，因而构成侵权，在逻辑上存在一定矛盾，也缺乏事实与法律依据。
（编者注：雅居乐公司在本案中还诉称金羚公司存在侵犯其知名商品特有名称权等不正当竞争行为。本文仅述及商标侵权部分的裁判）
（王成龙 作者单位：江苏省高级人民法院）
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